Vendere una casa nella nostra vita può capitare per diversi motivi: una modifica del nucleo familiare che può allargarsi (e richiedere quindi una casa più grande) ma anche restringersi (e che può rendere opportuno vendere una casa ormai inutilmente grande); ma può anche capitare di dover vendere una casa che si è ereditata o di aver bisogno urgentemente di un capitale per affrontare spese impreviste, magari proprio le spese di ristrutturazione di un appartamento.
In quest’ultimo caso, prima di vendere la casa dove abitiamo, è bene esplorare le alternative esistenti che consentono di smobilizzarne il valore pur continuando ad abitarla.
Come vendere la nuda proprietà
La nuda proprietà indica la situazione nella quale vi è, giuridicamente, uno sdoppiamento tra il titolare della proprietà di un determinato immobile (nudo proprietario) e chi, di fatto, ne gode (usufruttuario). L’usufruttuario ha, sulla casa, tutti i diritti del proprietario: può abitarla, affittarla e può persino cedere il diritto di usufrutto a terzi ma non può modificarne la destinazione economica (non può, per esempio, trasformare una casa di abitazione in un laboratorio) ed è tenuto a pagare tutte le imposte e le spese di manutenzione ordinaria necessarie al godimento del bene (per esempio, le spese di amministrazione, luce, riscaldamento ecc.).
Il nudo proprietario è invece esentato da qualsiasi imposta e deve solo corrispondere le spese straordinarie (quelle assolutamente necessarie alla conservazione del bene; per esempio, il consolidamento dei muri, la messa a norma degli impianti, il rifacimento di tetti, solai, scale ecc.).
In quest’ultimo caso potrà richiedere all’usufruttuario di corrispondergli ogni anno gli interessi legali sulle somme spese per gli interventi di straordinaria manutenzione.
Alla scadenza del diritto di usufrutto (di solito coincidente con la morte dell’usufruttuario), però, tutte le prerogative sino a quel momento esercitate da quest’ultimo tornano al nudo proprietario che, da quel momento in poi, potrà disporre dell’immobile in piena libertà.
Il passaggio dalla nuda proprietà alla proprietà piena è automatico e non comporta oneri per imposte sui trasferimenti. Grazie alla cessione della nuda proprietà, il proprietario (solitamente una persona anziana) può trarre i mezzi economici necessari a vivere più serenamente senza dover rinunciare ad abitare nella propria casa. Se poi si dovesse rendere necessario il ricovero in una residenza sanitaria assistenziale, non vi sarebbe alcuna difficoltà ad affittare lo stesso immobile traendone così risorse aggiuntive per pagare i costi della retta.
Dal punto di vista del compratore, invece, l’acquisto della nuda proprietà costituisce una forma di investimento: con un capitale di dimensioni relativamente ridotte è possibile acquistare la proprietà di una casa con la prospettiva di entrarne in possesso entro qualche anno e senza dover pagare nel frattempo alcun onere fiscale. Si tratta di una formula certo non adatta a chi sta cercando casa per soddisfare la propria necessità abitativa, ma può essere una buona occasione per persone che intendono compiere un investimento immobiliare.
Ma quanto costa acquistare una nuda proprietà? Come per l’acquisto della proprietà piena di una casa, non esistono prezzi prestabiliti: tutto dipende dalle richieste del proprietario e dall’andamento delle trattative.
Vi è peraltro (per entrambi i contraenti, ma soprattutto per chi acquista la nuda proprietà) l’elemento di incertezza rappresentato dall’effettiva sopravvivenza dell’usufruttuario: se quest’ultimo muore pochi anni dopo la stipula del contratto chi avrà comprato la nuda proprietà avrà fatto un ottimo affare; al contrario, se l’usufruttuario sopravvive a lungo, con il passare degli anni il margine di guadagno si assottiglia sempre di più sino a trasformarsi in una perdita secca.
Proprio per questo motivo il valore della nuda proprietà aumenta all’aumentare dell’età dell’usufruttuario (e, quindi, al diminuire della prevedibile durata del diritto di usufrutto che cessa, di regola, con la morte dell’usufruttuario).
Per avere un’idea del rapporto che c’è tra il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà in rapporto all’età dell’usufruttuario si possono utilizzare i coefficienti utilizzati dal fisco per calcolare le tasse sulla compravendita: non sono vincolanti tra le parti ma è un ottimo punto di partenza e poi sono utilizzati quasi in tutte le transazioni. Nel caso di acquisto come prima casa, anche per la nuda proprietà trovano applicazione tutte le agevolazioni fiscali previste dalla legge di cui parleremo nel capitolo dedicato; attenzione, però, dato che queste agevolazioni possono essere utilizzate per una sola casa, può essere opportuno rinunciare a utilizzarle se avete in progetto l’acquisto di un’altra casa dove andare a vivere.